När du säljer din bostad kommer du att göra en vinst eller en förlust. Oavsett vad, ska resultatet tas upp i deklarationen och ligger då till grund för uträkning av din (och eventuell makes/makas) slutliga skatt. Om försäljningen innebär en vinst i förhållande till inköpspriset ska du betala skatt, så kallad reavinstskatt. När du ”realiserar” vinsten aktualiseras helt enkelt ett krav på att du ska erlägga en del av vinsten till staten.
Så här räknar du på vinstskatt
Vinstskatten är på 22/30 av vinsten. Det finns två sätt att räkna på skatten och de ger i praktiken samma resultat.
Alternativ 1: (vinst x 22/30) x 30%
Alternativ 2: (22% x vinst)
Om vi tar ett exempel med en vinst på 500 000 kr blir uträkningarna som följer.
Alternativ 1: ((500 000 x 0,73) x 0.30) = 109 500 kr
Alternativ 2: (0.22 x 500 000) = 110 000 kr
Från vinsten har du rätt att göra avdrag för vissa utgifter för förbättringar och upprustningar av bostaden. Typexempel är invändiga förbättringar såsom ommålning samt byte av sanitetsporslin i badrum och utvändiga ny- och tillbyggnader. Viktigt att notera är emellertid att det finns en regel som säger att avdrag endast kan göras för kostnader fem år tillbaka i tiden. Avseende frågan om avdrag för förbättringar och upprustning är det överlag en god idé att rådfråga Skatteverket.
Uppskov vid flytt
Om du flyttar till en annan bostad som du köper, det vill säga en villa eller annat småhus eller en bostadsrätt, behöver du inte automatiskt betala (hela) vinstskatten året efter försäljningen. Genom ett institut som kallas uppskov kan du nämligen skjuta fram betalningen av reavinstskatten. Idén från lagstiftarens håll är att underlätta rörligheten på bostadsmarknaden.
Maximalt uppskov är 1,45 miljoner av vinsten och sådant så kallat ”fullt uppskov” kan du få om din nya bostad har ett marknadsvärde (normalt köpeskillingen) som är minst lika stort som din tidigare bostad. Betalar du mindre för din nya bostad kan du inte få fullt uppskov.
Räkneexempel 1
Du säljer din gamla bostad för 4 miljoner och gör en vinst på 2 miljoner. Din nya bostad kostar 5 miljoner. Med detta förhållande har du möjlighet att skjuta upp 1,45 miljoner i uppskovsbelopp. Kapitalvinstskatten blir 121 000 kr ((0,22 x (2 000 000 – 1 450 000)).
Räkneexempel 2
Du säljer din bostad för 3 miljoner och gör 2 miljoner i vinst. Den nya bostaden du köper kostar 2 miljoner. I detta läge kan du få uppskov med 1 miljon. Kapitalvinstskatten blir 220 000 kr ((0,22 x (2 000 000 – 1 000 000).
Notera att vi i ovan uträkningar inte har tagit hänsyn till eventuella reparationer eller åtgärder för förbättring eller upprustning, och inte heller har tagit med kostnader för mäklare, homestaging, med mera.
Ränta på uppskovsbeloppet
Sedan 2008 löper uppskovsbeloppet med ränta. Räntan är 0,5% och den löper årligen tills det att beloppet tas upp för beskattning. Med fullt uppskov blir räntan 7250 kr. Det är viktigt att du har med dig detta faktum när du funderar på hur du ska hantera reavinstskatten. I det första räkneexemplet ovan blir räntan just 7250 kr och i det andra exemplet blir räntan 5000 kr.